La tasación de propiedades es un proceso fundamental en el sector inmobiliario, especialmente en contextos como expropiaciones viales, donde se requiere una valoración precisa y justa de los terrenos y propiedades afectadas. En este artículo, explicaremos el proceso que implica realizar una tasación, desde la inspección inicial hasta la emisión del informe final, centrándonos en el método comparativo o de mercado y las cuatro partidas principales: terreno, edificaciones, plantaciones y otros.
Inspección Inicial: Evaluando la Propiedad
El proceso de tasación comienza con una inspección inicial de la propiedad por parte del perito tasador. Durante esta fase, se lleva a cabo una evaluación detallada de todas las características físicas y ambientales del terreno y las edificaciones, así como cualquier otro elemento relevante que pueda influir en su valoración.
Recopilación de Datos y Análisis Comparativo
Una vez completada la inspección inicial, se procede a recopilar datos sobre propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área geográfica. Este análisis comparativo es fundamental en el método de tasación basado en el mercado, ya que permite establecer un precio de mercado justo y realista para la propiedad en cuestión.
En este proceso, el perito tasador busca propiedades transadas en los últimos años que sean de una tipología similar a la que está siendo evaluada. Para obtener estos datos, se recurre al Conservador de Bienes Raíces respectivo, donde se registran todas las transacciones inmobiliarias realizadas en la zona. Es importante seleccionar propiedades comparables en términos de ubicación, tamaño, características físicas y otros factores relevantes para garantizar la precisión del análisis comparativo.
Identificación de Partidas Principales
En el proceso de tasación, se consideran cuatro partidas principales que contribuyen al valor total de la propiedad:
- Terreno: Se evalúa el valor del terreno en función de su ubicación, tamaño, topografía, accesibilidad y otros factores relevantes.
- Edificaciones: Se determina el valor de las estructuras y edificaciones presentes en la propiedad, teniendo en cuenta su tamaño, estado de conservación, materiales de construcción y características específicas.
- En el caso de que la propiedad contenga plantaciones agrícolas, forestales u ornamentales, se realiza una evaluación de su valor, considerando variables como el tipo de cultivo, su antigüedad, su nivel de productividad y las condiciones específicas de su cultivo.
- Otros: Esta partida incluye cualquier otro elemento o mejora en la propiedad que pueda afectar su valor, como infraestructuras, servicios, pavimentos, cierros, entre otros.
Aplicación de Metodologías Específicas
Para determinar el valor de cada partida y, en última instancia, el valor total de la propiedad, el perito tasador utiliza una variedad de metodologías y herramientas específicas. Esto puede incluir técnicas de costo de reposición, enfoques de ingresos y, principalmente, el método comparativo de mercado, que se basa en la comparación directa de la propiedad con otras similares que se han vendido recientemente. La Norma Internacional de Tasaciones (IVS, por sus siglas en inglés) establece un conjunto de directrices que los tasadores deben seguir para garantizar la precisión y la confiabilidad de sus evaluaciones. A continuación, se presentan los tres métodos de valoración destacados en las IVS:
1. Enfoque de Mercado (Market Approach)
Este enfoque se basa en la premisa de que el valor de un inmueble puede determinarse comparándolo con transacciones recientes de propiedades similares en el mismo mercado. Los ajustes pueden realizarse para diferencias en características como ubicación, tamaño, y estado del inmueble. Este enfoque es ampliamente utilizado en la valoración de propiedades residenciales y comerciales.
2. Enfoque de Costo (Cost Approach)
El Enfoque de Costo se utiliza cuando no hay comparables adecuados, como en el caso de propiedades únicas o muy nuevas. Este enfoque estima el valor del inmueble basándose en lo que costaría reemplazarlo con una propiedad de igual utilidad. Se consideran factores como el costo del terreno, los costos de construcción, la depreciación y el valor residual.
3. Enfoque de Ingresos (Income Approach)
Este enfoque se utiliza principalmente en la valoración de propiedades de inversión. Estima el valor de un inmueble en base a los ingresos futuros que se espera que genere. Los factores considerados pueden incluir la renta potencial, los gastos operativos, la tasa de capitalización y el valor actual neto de los flujos de efectivo futuros.
Es importante destacar que la elección del enfoque de valoración apropiado dependerá de la naturaleza de la propiedad y del propósito de la valoración. La Norma Internacional de Tasaciones enfatiza que los tasadores deben utilizar su juicio profesional para aplicar el enfoque más apropiado en cada situación.
Emisión del Informe Final
Una vez completado el análisis y la valoración de todas las partidas, el perito tasador elabora un informe final que detalla todos los aspectos relevantes del proceso de tasación, incluyendo los datos recopilados, las metodologías utilizadas y las conclusiones alcanzadas. Este informe es fundamental para proporcionar una justificación sólida y transparente del valor asignado a la propiedad.
En resumen, el proceso de tasación es un procedimiento que requiere un análisis detallado de todas las características y elementos relevantes de la propiedad. Al seguir una metodologías y herramientas adecuadas, el perito tasador puede determinar un valor justo y preciso que refleje de manera adecuada el mercado y las condiciones específicas de la propiedad en cuestión.
